|

Бизнес без мандата

Николай ТолмачевПочему строителю лучше иметь связи в политических кругах, чем самому заниматься политикой

САМЫМ БОЛЬШИМ РАЗОЧА- рованием в жизни владелец строительной компании «ТММ» 49-летний Николай Толмачев считает по­пытку стать народным депутатом в 2002 году. Он выдвинул свою кандидатуру в одном из мажоритар­ных округов Харьковской области, полагая, что легко завоюет симпатии земляков. Но вскоре у него появил­ся серьезный конкурент — Олег Каратуманов, племянник Юрия Дагаева, возглавлявшего управ­ление делами президента Кучмы. К Толмачеву зачастила налоговая, харьковский офис неоднократно обыскивали, кто-то даже обстрелял машину сотрудников.

Избирательная кампания оказалась настолько грязной, что от стресса у Толмачева начался нейродермит. «Когда играешь в шахматы, нуж­но знать правила. Я их не знал. Оказалось, что выиграть там нель­зя», — вспоминает Толмачев. На не­удачную кампанию он потратил около §200 ООО. Позже он еще дважды пы­тался стать депутатом Киевсовета — и оба раза неудачно. Сначала ему достался непроходной номер в списке «Нашей Украины», а потом непроход­ной оказалась и сама партия.

Зачем строителю идти в депутаты? «Значок — это пропуск в кабинеты многих чиновников, — объясняет Толмачев. — А если ты зашел в каби­нет, то уже ползадачи решил»  Для бизнеса Толмачева поли­тический провал оказался даже полезным. Он и без значка сумел построить полмиллио!$а квадратных метров жилья и коммерческой не­движимости. Даже в кризис «ТММ» не заморозила строительство ни одного объекта, кроме своего нового офиса. Как бизнесмену это удалось? Не имея доступа к участкам, выде­ляемым властью, он не тратил денег на ненужные проекты.

СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ Толмачев впервые столк­нулся в студенческие годы. Сначала работал в строй­отряде Харьковского ави­ационного института (ХАИ), потом, в комитете комсомола, отвечал за все институтские стройотряды, которых было более 100.

В начале 1990-х Толмачев вместе с другими выпускниками ХАИ начал торговать энергетическим оборудо­ванием, создав компании «ТММ» и «Синтал-Д». Позже «ТММ» стала основой строительного, а «Синтал-Д» — аграрного бизнеса Толмачева. «Вместо денег мы тогда получали векселя. И только в конце цепочки появлялась продукция, ко­торую можно было продать», — вспо­минает Толмачев.

Киевским строителем он стал слу­чайно. В 1994 году ему нужно было куда-то пристроить цемент, полу­ченный по одной из бартерных схем. И в это же время Толмачева позвали достраивать молодежно-жилищный кооператив Авиационного научно- технического комплекса (АНТК) им. Антонова в Киеве. На объекте работало много выпускников ХАИ. В том числе бывшие стройотрядовцы Виктор Билыч и Вячеслав Непоп. Квартиры в доме авиазавода стали частью очередной бартерной схемы Толмачева. Основному заказчи­ку — авиазаводу отдали 35% жилья, остальное реализовали по барте­ру. Следующие объекты владелец «ТММ» строил по той же схеме: приходил на недостроенный объект, доводил его до ума и расплачивался с собственником квартирами.

Непоп в 1998 году возглавил киевскую дирекцию «ТММ» и получил 10% акций компании. Билыч в 1998 году стал депутатом Киевсовета и заместителем мэра Александра Омельченко.

После финансового кризиса 1998 года взаимозачеты перестали ра­ботать. Киевская мэрия начала искать частных инвесторов, которые раз­делили бы с ней затраты на жилищ­ное строительство. Мэр Омельченко создал коммунальное предприятие «Житло-Инвест», у которого было 100 участков земли и грандиозные планы их застройки. Самая крупная строительная компания столицы, «Киевгорстрой», возводившая целые спальные районы, не имела денег для того, чтобы освоить эти участки. На совещания в мэрию стали вы­зывать всех, кто засветился на стро­ительном рынке. На одном из таких совещаний Толмачев познакомился с легендарным Михаилом Голицей, который курировал все жилищное строительство в мэрии Киева.

Пока мэрия выбирала, с кем рабо­тать, «ТММ» сдала в эксплуатацию дом с подземным паркингом, охра­ной и квартирами с отделкой. Так до Толмачева почти никто не строил. «Толмачев выступал не только ген­подрядчиком, но и заказчиком, и ин­вестором», — вспоминает Голица.

Из 100 участков, зарезервиро­ванных под строительство жилья, Толмачев получил четыре, все в центре города. «ТММ» возводила жилые комплексы и отдавала мэрии 50% или даже 60% построенного. Голица закрывал вопросы, связанные с бумажной волокитой. «Михаил, если нужно ради дела, умел сломить сопротивление любого чиновника. Это был девелопмент, только с го­родским админресурсом и умелым ручным управлением, — рассказыва­ет Толмачев. — Естественно, право первой ночи имел «Киевгорстрой».

K 2000 ГОДУ «ТММ» УЖЕ уверенно чувствовала себя в столице, построив почти 40 000 кв. м жилья. Тогда же Голица выбрал «ТММ» одним из подрядчиков ре­конструкции элитного Бессарабского квартала в центре Киева. Толмачев построил там торгово-офисный комплекс «Мандарин-Плаза» для бизнесмена Вагифа Алиева. Толмачев внедрил своих рабочих в турецкую бригаду на объекте у конкурентов,

чтобы те освоили новые технологии строительства.

К успешному застройщику стали захаживать чиновники, сотрудни­ки прокуратуры. Взяток Толмачев не давал, он придумал другую схему. «Я давал заработать. Купить квартиры по инвестиционно при­влекательной цене на старте про­екта, — рассказывает он. — Назвать это коррупцией я не могу. Такие же цены предлагались постоянным покупателям». Так было с домом на ул. Владимирской, 49а. Толмачев не упоминает фамилий, но говорит, что сотрудники Генпрокуратуры покупали квартиры по $680 за кв. м, тогда как их начальная рыночная стоимость составляла $1100-1200. На пике эти квартиры можно было продать за $16 000. Сейчас в этом доме живет генпрокурор Виктор Пшонка.

На волне бизнес-удач Толмачев попытался пройти в парламент. Не получилось. А вот его партнер Непоп был избран в Киевсовет и воз­главил муниципальную строительную компанию «Житлоинвестбуд – УКБ», которую создал Голица.

Толмачев выкупил у Непопа 10% «ТММ», но бывший партнер про­должал помогать ему с решением земельных вопросов. Так владелец «ТММ» получил в долгосрочную аренду два новых участка. Возможно, будь Толмаче г! депутатом, он смог бы собрать земельный банк побольше. И проиграл бы.

Застройщики-депутаты, имея до­ступ к земле, часто начинали сразу несколько строек. Потом продавали еще несуществующие квартиры, а вырученные деньги пускали не на завершение объекта, а на ос­воение двух-трех новых площадок. Эта докризисная формула развития девелоперского бизнеса стала одной из причин появления тысяч недо- строев по всей стране. «Многие поддались соблазну: создали ком­панию, нахватали участков, а потом начали с оборотов воровать, — объ­ясняет Голица. — Не закончив дом, строили дачи и покупали мерседесы. Разворачивались непомерно, думая, что бум будет вечным». По оценке Голицы, в Ки&ве на конец 2010 года было заморожено строительство более 100 домов.

Например, против компании «Киевреконструкция» экс-депутатов Киевсовета и Верховной Рады Леонида и Дмитрия Крючковых было возбуждено дело о банкротстве почти сразу после начала кризиса. Братья так и не достроили в Киеве большой жилой комплекс «Три богатыря», но несуществующие квартиры продать успели. Дважды депутат Киевсовета Лев Парцхаладзе тоже обзавелся десятками участков, в том числе и в центре столицы. Но на большин­стве из них так ничего и не построил. Его компания «XXI Век» едва избе­жала краха, и Парцхаладзе пришлось ее продать.

«ТММ» доступа к дармовым участкам не имела. Землю приходи­лось покупать. Чтобы сэкономить, Толмачев искал реальных собствен­ников земли и после длительных переговоров сбивал цену. «Даже сегодня стоимость земли не упала до той цифры, по которой я покупал.

На рынке сотка стоила тысячу дол­ларов, но под некоторые проекты мы находили в два раза дешевле», — гордится Толмачев. Денег хватало не только на запуск проекта, но и на его завершение.

В мае 2007 годаТолмачев провел IPO на Франкфуртской бирже, вы­ручив $105 млн за 13,11% компании. Кризис он пережил, избежав дефол­та. Буквально накануне обвала рынка «ТММ» завершила один из самых больших проектов — элитный жилой комплекс «Триумф» площадью почти 68 000 кв. м. Наличие достроенных объектов выручило Толмачева, когда грянул кризис и многие заморози­ли строительство. «Это позволило «ТММ» покрывать текущие расходы, продавая готовые квартиры, когда другим продавать было нечего», — говорит старший аналитик инвести­ционной компании «Тройка Диалог» Евгений Гребенюк.

В конце 2008 года рейтинговое агентство Fitch высказало сомне­ние в платежеспособности «ТММ».

Тогда Толмачева выручил Ощадбанк, который выделил ему кредит, чтобы «ТММ» могла расплатиться с дер­жателями облигаций. По данным ин- весткомпании BG Capital, на начало 2011 года общий долг «ТММ» равен 930 млн гривен, 80% задолженности приходится на Ощадбанк, который пролонгировал компании кредиты на пять лет.

Улаживая проблемы с креди­торами, Толмачев продолжал строить. В прошлом году он сдал два объекта в Киеве: жилой ком­плекс эконом-класса «Авиатор» площадью 23 000 кв. м и первую очередь жилищно-офисного ком­плекса «Сонячна брама» площадью 62 000 кв. м. Количество домов такого класса, сданных в Киеве в прошлом году, можно пересчитать по пальцам.

О неудачах в политике Толмачев сегодня говорит без сожаления: «В политике есть «доноры» и «акцеп­торы». Дали бы мне кличку «донор» и качали бы деньги».

Вы можете так же прочитать:



Короткая URL: http://konkretika.com/?p=156

Опубликовано: admin on Июл 23 2009. Рубрика Эксклюзив. Вы можете следить за любыми ответы на эту запись через RSS 2.0. Вы можете оставить комментарий или трэкбэк на эту запись

Оставить комментарий

Новые комментарии

  • Сергей: Металлэкспортпром делают качественно теплообменники проверено.
  • Rus: Леха крассавчик) Уважуха и старшему и младшему)
  • Иван: Интересно конечно, зачем вообще тогда обращаться к посредникам? С учетом их комиссионных доход уж не на много...
  • agness: Если они реальные бизнесмены, они что ли не видят во что вкладывают? Или они просто так швыряются деньгами...
  • agness: Нравятся мне эти телешоу, вот только слышал что прибыль по проектам получают только единицы, все остальные же...